Intabularea construcțiilor mai vechi, fără autorizație.
In România, numeroase imobile au fost construite fără autorizație de construire, mai ales înainte de anul 2001, când regimul juridic al construcțiilor era mai puțin riguros. Proprietarii acestor clădiri se confruntă adesea cu problema intabulării / înscrierea construcției în cartea funciară, etapă esențială pentru vânzare, succesiune, grevarea imobilului cu sarcin (garantii imobilire/ipotecă) sau alte acte juridice.
Iata care sunt pașii practici pentru intabularea construcțiilor mai vechi fără autorizație, conform legislației în vigoare în anul 2025.
1. Situatia construcțiilor realizate înainte de 1 august 2001.
Pentru imobilele edificate înainte de această dată, nu este necesară autorizația de construire pentru înscrierea în Cartea Funciară.
Această excepție este reglementată de art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, care prevede:
„Construcțiile executate înainte de data de 1 august 2001, pentru care nu există autorizație de construire, pot fi înscrise în cartea funciară în baza unei declarații pe propria răspundere a proprietarului, însoțită de documentația cadastrală.”
Cu alte cuvinte, dacă proprietarul poate dovedi că imobilul exista înainte de 1 august 2001, intabularea se poate realiza fără autorizație de construire, in baza urmatoarelor documente necesare:
- actul de proprietate asupra terenului;
- declarație pe propria răspundere, autentificată la notar, privind edificarea construcției înainte de 1 august 2001;
- documentația cadastrală întocmită de un inginer topometrist autorizat (planuri, releveu, măsurători);
- certificat fiscal eliberat de primărie;
- in unele cazuri, adeverință de la primărie care atestă existența construcției la acea dată.
2. Situatia construcțiilor realizate după 1 august 2001, fără autorizație.
Pentru construcțiile edificate ulterior acestei date, regimul juridic este diferit, fiind necesara obținerea autorizației de construire în regim de intrare în legalitate, conform art. 37 alin. (2)-(5) din Legea 50/1991.
Pași principali de urmat:
- solicitarea certificatului de urbanism pentru intrare în legalitate la primăria locală;
- realizarea unei expertize tehnice a construcției de către un expert atestat;
- intocmirea unui proiect tehnic (D.T.A.C.) care descrie construcția existentă;
- depunerea documentației la primărie pentru emiterea autorizației de construire în regim de intrare în legalitate;
- plata unei amenzi contravenționale, conform legii;
- organizarea recepției la terminarea lucrărilor;
- intocmirea documentației cadastrale și intabularea construcției la OCPI.
Nu este lipsit de importanta faptul că primăria poate refuza intrarea în legalitate dacă imobilul nu respectă reglementările urbanistice (PUG, PUZ, retrageri față de limitele de proprietate, înălțime maximă etc.). În aceste cazuri, se pot impune măsuri de conformare sau chiar demolare parțială.
3. Aspecte juridice și riscuri.
O construcție neintabulată nu există juridic din punctul de vedere al proprietății imobiliare;
O constructie neintabulata nu se poate vinde, ipoteca sau transmite prin alte forme legale (decât cu limitări semnificative);
În lipsa intabulării, pot apărea probleme de natura fiscala și dificultăți în obținerea avizelor si racordarii la furnizorii de utilități.
4. Recomandări practice.
Păstrați orice dovadă a existenței constructiilor neintabulate, cum ar fi: chitanțe, planuri, schite, fotografii, acte de impunere fiscală.
În cazul construcțiilor noi, consultați un arhitect sau specialist în urbanism înainte de a solicita intrarea în legalitate.
Nu începeți lucrările de extindere sau renovare înainte de a clarifica statutul juridic al imobiluluipentru ca riscați amenzi și blocaje la intabulare.
Consultati un avocat specializat. Cabinetul nostru de avocatura ofera consultanta juridica si in acest domeniu.
Respectarea acestor proceduri asigură recunoașterea legală a dreptului de proprietate și permite utilizarea deplină a construcției în circuitul civil.
