Siguranța juridică este cea mai bună investiție. Prevenția juridică este mai ieftină decât un proces.
În data de 12 noiembrie 2025, Parlamentul României a adoptat, cu unanimitate de voturi, proiectul cunoscut în spaţiul public drept Legea „Nordis”. Obiectivul declarat al acestui act normativ este protejarea cumpărătorilor de locuinţe noi faţă de practicile abuzive derulate de dezvoltatori imobiliari – în special în contextul scandalului cunoscut sub numele de Nordis Group. Prin acest instrument legislativ se introduc reguli clare privind avansurile, contractele de rezervare, înscrierea în cartea funciară şi utilizarea fondurilor depuse de către cumpărător.
Principalele prevederi ale legii
Printre cele mai semnificative modificări introduse se numără:
- Limitarea avansului plătit de cumpărător la rezervarea locuinţei: sume de maxim 5 % din preţul total al locuinţei pot fi solicitate la semnarea convenţiei de rezervare.
- Stabilirea etapizării avansului: după rezervare, dezvoltatorul imobiliar poate solicita un avans suplimentar de până la 25 % la finalizarea structurii de rezistenţă şi până la 20 % la finalizarea lucrărilor de instalaţii.
- Obligativitatea ca sumele încasate de la cumpărător să fie depuse într-un cont bancar separat, dedicat exclusiv proiectului respectiv, şi să fie utilizate numai pentru construcţia imobilului.
- Introducerea obligativităţii „preapartamentării” – adică, blocul să fie dezmembrat în unităţi individuale încă din faza câtorva documente, iar promisiunile de vânzare-cumpărare să fie înscrise în cartea funciară, astfel încât aceeaşi locuinţă să nu poată fi promisă mai multor persoane.
- Limita de timp pentru convenţia de rezervare: perioada maximă este de 60 de zile, în care trebuie să fie încheiată promisiunea de vânzare-cumpărare; dacă nu, în cazul în care întârzierea este provocată de dezvoltator, acesta trebuie să restituie avansul în termen de 30 de zile.
Fundamentele juridice şi raţionamentul reglementării
Cadrul juridic afectat vizează în primul rând domeniul calităţii în construcţii şi protecţiei consumatorului în relaţia cu dezvoltatorii imobiliari. Legea intervine pentru a corecta deficienţe constatate în practică: lipsa transparenţei, risc ridicat în achiziţia „off-plan”, avansuri foarte mari solicitare înainte de demararea lucrărilor, vânzarea în paralel a aceleiaşi unităţi către mai mulţi cumpărători etc.
Prin restricţionarea avansurilor şi stabilirea unei etape de structură, legislaţia urmăreşte să reducă riscul ca banii plătiti de cumpărător să fie folosiţi de dezvoltator în alte proiecte sau pentru alte scopuri. Totodată, obligativitatea contului separat introduce un mecanism de garanţie indirectă pentru cumpărător.
Din perspectivă de drept civil şi imobiliar, Legea „Nordis” întăreşte poziţia cumpărătorului în contractele de promisiune de vânzare-cumpărare, prin înregistrarea în cartea funciară şi prin limitarea riscului de dublă vânzare. În acelaşi timp, prin inserarea prevederilor în legislaţia privind construcţiile, se urmăreşte să creeze condiţii mai solide de derulare a proiectelor rezidenţiale.
Implicaţii practice şi provocări în aplicare
Deşi Legea „Nordis” aduce beneficii clare pentru protecţia cumpărătorilor, există şi provocări semnalate de practicieni. În primul rând, limitarea maximă de 5 % la rezervare poate afecta fluxul de finanţare al dezvoltatorilor care se bazau pe avansuri mari pentru asigurarea capitalului de lucru. În al doilea rând, apar întrebări privind definirea etapei „finalizării lucrărilor de instalaţii” – sunt necesare clarificări ale momentului exact când aceasta intervenţie se consideră îndeplinită. De asemenea, sancţiunea prevăzută – amendă de 1 % din cifra de afaceri pentru utilizarea necorespunzătoare a fondurilor – este contestată ca posibil a fi insuficientă, deoarece multe entităţi juridice nou-înfiinţate pot avea cifră de afaceri zero în anul anterior.
Din punct de vedere al imobilului, legea impune dezvoltatorilor noi obligaţii administrative – de exemplu, întocmirea documentaţiei de preapartamentare, înscrierea în cartea funciară etc., ceea ce poate genera timp suplimentar de autorizare şi costuri crescute. În consecinţă, există riscul ca unele proiecte să întâlnească întârziere sau dezvoltatori mai mici să se retragă din piaţă, ceea ce poate afecta oferta de locuinţe noi.
Concluzii
Legea „Nordis” reprezintă un pas important în consolidarea cadrului de protecţie a cumpărătorilor de locuinţe în România. Prin instituirea unor plafonări de avans, conturi dedicate şi înscrieri în cartea funciară, legislaţia creează un mecanism legal mai solid prin care cumpărătorii pot avea o siguranţă sporită în achiziţiile „off-plan”.
Cu toate acestea, succesul aplicării depinde esenţial de implementarea eficientă: detalii metodologice, norme de punere în aplicare, controlul sancţiunilor şi monitorizarea respectării obligaţiilor vor face diferenţa între legea de intenţie şi legea cu efect real. Din această perspectivă, este recomandabilă urmărirea atentă a ordinelor de aplicare, dar şi a practicilor dezvoltatorilor şi notarilor.
Pe termen mediu, Legea „Nordis” are potenţialul de a genera o piaţă imobiliară mai transparentă şi mai echilibrată – în care riscurile asumate de cumpărător sunt mai bine calibrate. Totodată, poate conduce la o selecţie naturală a dezvoltatorilor cu soliditate financiară şi profesionalism. Totusi, pentru viitor, este necesar să se monitorizeze dacă aceste reglementări vor conduce la creşterea costurilor locuinţelor noi (din cauza obligaţiilor suplimentare pentru dezvoltatori) şi dacă mecanismele de sancţionare vor fi suficient de eficiente.
In concluzie, siguranța juridică este cea mai bună investiție. Prevenția juridică este mai ieftină decât un proces, asa ca nu semna niciun antecontract sau contract fără consultanța unui avocat.
Ai nevoie de ajutor?
Contactează-ne pentru o verificare juridică completă înainte de cumpărare.
