Cumpărarea unui teren sau a unei case este una dintre cele mai importante investiții din viață. Dar oricât de atractiv ar fi prețul sau locația, siguranța juridică a imobilului trebuie să fie prioritară.
Un simplu detaliu omis – o ipotecă, un litigiu sau o succesiune nedezbătută – poate transforma o tranzacție avantajoasă într-un proces costisitor.
În continuare, îți explicăm cum să verifici corect dacă un imobil are probleme juridice înainte de cumpărare.
1. Verifică actele de proprietate ale vânzătorului.
Primul pas este să analizezi actele de proprietate. Cere fotocopii după documentele care atestă dreptul de proprietate si anume: contractul de vânzare-cumpărare prin care a fost dobandit bunul imobil, certificatul de moștenitor, actul de donație, sau titlul de proprietate emis de consiliul judetean – comisia de specialitate (dupa caz).
Asigură-te că actele sunt autentificate la notar, ca vânzătorul este proprietar unic, ca nu există coproprietari sau succesiuni nerezolvate, ca imobilul nu provine dintr-un litigiu sau partaj neterminat.
Un avocat specializat în drept imobiliar poate analiza lanțul de proprietari anteriori și poate depista riscuri pe care un cumpărător obișnuit nu le observă.
2. Obține un extras de carte funciară actualizat.
Extrasul de carte funciară este documentul central al verificării juridice.
Se obține de la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) și conține: descrierea exacta ale imobilului, numele proprietarului sau proprietarilor actuali, sarcinile care afecteaza imobilul înscrise in cartea funciara (ipotecă, sechestru, drept de uzufruct, servitute etc.), eventuale notări privind litigii sau procese.
Dacă observi mențiuni precum „interdicție de înstrăinare” sau „notare litigiu”, discută imediat cu avocatul tău.
3. Verifică regimul urbanistic și documentele de construcție.
Dacă achiziționezi un teren, solicită certificatul de urbanism de la primărie.
Acesta va indica: categoria terenului (intravilan/extravilan), destinația prevăzută (locuințe, agricultură, spații comerciale), restricțiile și posibilitățile de construire.
Pentru o casă sau o construcție deja existentă, verifică existența autorizației de construire, procesul-verbal de recepție la finalul lucrărilor si dacă toate anexele sunt intabulate în cartea funciară.
O construcție neautorizată sau neintabulată va împiedica vânzarea, ipotecarea sau racordarea la utilități.
4. Verifică eventuale datorii, litigii și interdicții.
Înainte de a conveni cu vanzatorul asupra vanzarii-cumpărarii imobilului, verifică la primărie dacă proprietarul are datorii fiscale sau amenzi si pe portal.just.ro – dacă există procese civile sau penale în care imobilul este implicat.
Dacă apar litigii, cere explicații și dovezi de soluționare.
În unele cazuri, e necesar să amâni cumpărarea până la clarificarea completă a situației.
5. Solicită asistența unui avocat înainte de semnarea contractului.
Mulți cumpărători cred că notarul „verifică tot”. În realitate, notarul are un rol limitat, verificând doar actele necesare autentificării.
Pentru o analiză completă, ai nevoie de un avocat specializat în drept imobiliar.
Avocatul poate realiza o verificare juridică (due diligence) ce include: analiza istoricului de proprietate; verificarea sarcinilor și litigiilor; avocatul poate formula si insera clauze de protecție în antecontract care sa fie in beneficiul tau.
O astfel de verificare te poate scuti de ani de procese și de pierderi financiare considerabile.
In concluzie, siguranța juridică este cea mai bună investiție. Prevenția juridică este mai ieftină decât un proces, asa ca nu semna niciun antecontract sau contract fără consultanța unui avocat.
Ai nevoie de ajutor?
Contactează-ne pentru o verificare juridică completă înainte de cumpărare.
