Natura juridică a unei atare cereri este conturată şi de prevederile Ordinul nr. 600/2023 al Agenţiei Nationale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.
Intr-adevar, modificarea drepturilor reale imobiliare nu trebuie confundată cu modificarea înscrierii unor aspecte tehnice ale imobilelor cuprinse în cartea funciară (art. 914 noul C. civ.). Modificarea drepturilor reale imobiliare vizează existența și conținutul acestor drepturi, în timp ce modificarea unor înscrieri referitoare la aspectele tehnice ale imobilului se impune atunci cand situatia din teren nu corespunde cu cea inscrisa in evidenta de c.f. sub aspectul descrierii imobilului sau al suprafetei terenului sau al destinatiei acestuia.
Cel care adreseaza cererea (reclamantul) are dreptul sa stabileasca cadrul procesual al actiunii introductive de instanta, in temeiul principiului disponibilitatii.
Opinia potrivit cu care, prin modificarea suprafetei imobilului este afectata insasi intinderea dreptului de proprietate, sugerand astfel ca ar fi necesara promovarea unei actiuni in rectificare grevata pe o actiune de fond avand ca obiect stabilirea intinderii dreptului in cauza, este total gresita.
Cererea la care facem referire tinde la modificarea suprafetei terenului in limitele hotarelor proprietatii , fara a afecta in vreun fel dreptul de proprietate al parcelelor limitrofe.
Prin prezenta cerere nu se pune in discutie “ situatia juridica” a imobilului teren al reclamantului sau a imobilelor invecinate. Actele juridice in temeiul carora reclamantul a dobandit dreptul de proprietate isi vor produce in continuare efectele si nimic nu il impiedica sa reglementeze, in conditiile legii , situatia suprafatei terenului daca, exista o neconcordanta intre inscrirea din cf. si situatia din teren.
Sintagma “in conditiile legii” inseamna cu respectarea normei legale aplicabile in materie.
Avem in vedere disp.Ordinului ANCPI nr.600/2023 care prevad ca modificarea in plus a suprafetei imobilului inscris in cartea funciara atunci cand excedentul depaseste procentul de 15 % se poate realiza in temeiul unei hotarari judecatoresti si in baza unei documentatii cadastrale .
Legea nu impune o limita maxima a excedentului gasit in teren pana la care orice persoana interesata poate solicita modificarea suprafetei terenului in cadrul acestei proceduri. Insa, instanta de judecata, desigur, va analiza cererea avand in vedere justificarile si explicatiile pe care le prezinta expertul care analizeaza situatia din perspectiva tuturor documetelor si planselor gasite in arhiva OCPI cu privire la terenul in speta .
Unele instante de judecata solicita prezentarea unui titlu care sa fie un act translativ de proprietate sau sa se prezinte un alt mod legal de dobandire pentru suprafata excedentara.
Insa diferența de suprafață nu provine de la imobilele limitrofe. Prin aceasta cerere nu se tinde la radierea (totala sau partiala) a notarii dreptului de proprietate al vreunui proprietar limitrof ca urmare a desfiintarii titlului in baza caruia acesta si-a inscris dreptul, situatie careia i s-ar aplica prevederile disp. art.907 NCC.
Nu exista nici un argument legal si logic pentru care ar trebui sa formulam o actiune in rectificare grevata pe o actiune de fond care sa vizeze intinderea dreptului de proprietate.
Nici alternativa institutiei notarii posesiei in cartea funciara pentru suprafata excedentara nu poate fi o varianta plauzibila care sa ne puna in situatia de a putea prezenta un titlu.
In cadrul intalnirii interprofesionale cu reprezentantii OCPI Brasov, experti judiciari, reprezentantii Baroului Brasov si ai instantelor arondate Tribunalului Brasov din data de 03.04.2025, d-nul registrator sef al OCPI Brasov a explicat de ce nu poate fi pusa in practica aceasta institutie in zona noastra unde efectele inscrierii in cartea funciara trebuie analizate din alta perspectiva, imobilele facand obiectul unor drepturi tabulare de peste 100 de ani. Ca atare, efectul constitutiv de drepturi in legislatia anterioara nu viza chestiuni ce tin de suprafata, vecinatate, categorie de folosinta si alte chestiuni tehnice, pentru ca la vremea respectiva legiuitorul a inteles ca nu poate exista o certitudine cu privire la aceste atribute. De aceea, nu se poate aplica cu rigurozitate legislatia actuala in aceasta meterie la imobilele nascute in perioada din urma si mai ales in zona Transilvaniei.
Totodata, se mai arata ca in cadrul unor conferinte si al consultarilor in vederea modificarii Lg. nr.7/1996, opinia majoritara este in sensul ca nu exista posibilitatea notarii posesiei in cartea funciara, in zonele traditionale de carte funciara.
In consecinta, modificarea de suprafata in situatia in care excedentul este mai mare de 15% trebuie sa se faca prin intermediul instantei de judecata si nu prin notarea posesiei.
Aceasta este si practica instantelor de judecata din circumscriptia Curtii de Apel Brasov, in sensul ca aceste actiuni sunt considerate admisibile.
