Obligația instanței de judecată în cadrul acțiunii ce are ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic.
Înalta Curte de Casatie si Justitie reţine cu privire la o cerere de chemare în judecată prin care se solicita consimţământului acordului pârâtului pentru vânzarea unui imobil, prin pronunţarea de către instanţa de judecată a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare:
Pentru a putea fi admisă o asemenea acţiune, este necesar a fi îndeplinite cumulativ toate condiţiile de validitate ale contractului de vânzare-cumpărare, precum şi cerinţele speciale privitoare la înscrierea prealabilă a imobilului în cartea funciară, faţă de dispoziţiile art. 35 alin. (1) şi 36 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, şi prezentarea unui certificat de atestare fiscală din care să rezulte achitarea tuturor obligaţiilor de plată către bugetul local, prin raportare la art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015.
Înalta Curte subliniază că, deşi dispoziţiile art. 35 şi 36 din Legea nr. 7/1996 reglementează pe de o parte, procedura premergătoare autentificării actelor notariale prin care se transmite, se modifică sau se constituie un drept real imobiliar, în cadrul căreia notarul care încheie actul este obligat să solicite un extras de carte funciară pentru autentificare, care este valabil timp de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, sau, după caz, un certificat de sarcini şi, pe de altă parte, stabilesc că actele notariale prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar se încheie numai dacă bunurile imobile sunt înscrise în cartea funciară, nu înseamnă că instanţa de judecată chemată să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare care ar avea acelaşi efect juridic – transferarea/dobândirea dreptului de proprietate, poate să ignore aceste dispoziţii.
Astfel, dacă o anumită procedură trebuie respectată pentru încheierea actului în faţa notarului public, aceste obligaţii incumbă şi instanţei de judecată, instanţa fiind datoare să soluţioneze orice cerere în condiţiile legii, astfel cum dispune art. 5 alin. (1) C. proc. civ.
Totodată, având în vedere specificul cauzei ce derivă din faptul că admiterea acţiunii de faţă are ca efect substituirea consimţământului recurentei-pârâte la perfectarea vânzării şi transmiterea dreptului de proprietate asupra unui imobil, se impune să fie avute în vedere şi dispoziţiile art. 159 alin. (5) şi (6) din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală, din analiza cărora rezultă că în cazul unei acţiuni prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic cu privire la clădiri, terenuri, respectiv mijloace de transport, sub sancţiunea nulităţii de drept, proprietarii bunurilor trebuie să prezinte certificat de atestare fiscală şi să aibă achitate toate obligaţiile de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat bunul ce se înstrăinează.
Aşadar, suplimentar condiţiilor generale de fond pentru validitatea unei convenţii, dispoziţiile art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 instituie, pentru valabilitatea înstrăinării clădirilor, terenurilor şi mijloacelor de transport, şi condiţia lipsei obligaţiilor fiscale către bugetul local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază teritorială se află bunul supus impozitării, dovedită prin certificate de atestare fiscală.
Totodată, art. 159 alin. (6) din Legea nr. 207/2015 instituie sancţiunea nulităţii de drept pentru ipoteza actelor de înstrăinare încheiate cu încălcarea prevederilor alin. (5), evocat mai sus.
Aceste concluzii se desprind şi din considerentele deciziei nr. 42/2017, pronunţate de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, aplicabilă pentru identitate de raţiune şi în materia promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare.
Considerentele acestei decizii pot fi valorificate şi în cauza de faţă, chiar dacă soluţia are în vedere o promisiune bilaterală de schimb, întreaga argumentare din cuprinsul deciziei amintite pornind de la premisa aplicării în materia schimbului a dispoziţiilor privitoare la vânzare, inclusiv sub aspectul posibilităţii pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act translativ de proprietate.
În cuprinsul acestei decizii, se subliniază, cu prioritate, că, la fel ca notarul public, care verifică aceleaşi condiţii cu ocazia întocmirii unui act de schimb voluntar, instanţelor le revin obligaţii similare, deoarece, prin hotărârea care ţine loc de act autentic, se suplineşte doar consimţământul părţilor la întocmirea actului de schimb; înscrisurile doveditoare ale dreptului de proprietate, ca şi actul din care să rezulte că proprietarul actual al bunului are achitate toate obligaţiile de plată datorate bugetului local al unităţii administrative-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează sunt însă aceleaşi.
Şi în acest caz, pentru ca pârâtul să nu paralizeze eficienţa acţiunii, prin refuzul de a prezenta certificatul de atestare fiscală, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a subliniat în cuprinsul deciziei nr. 42/2017 că dispoziţiile art. 57 din O.U.G. nr. 80/2013 au pus în sarcina instanţei obligaţia de a solicita certificatul de atestare fiscală referitor la bun. Totodată, a menţionat că, pentru a se evita o conduită abuzivă din partea pârâtului, ar trebui să se acorde reclamantului (dacă formulează un petit în acest sens), posibilitatea de a plăti el însuşi obligaţiile datorate la bugetul local de către cealaltă parte, simultan cu abilitarea de a cere, în cadrul aceluiaşi proces sau pe cale separată, obligarea acesteia din urmă la suportarea unor daune-interese egale cu cuantumul obligaţiilor achitate.
Înalta Curte subliniază faptul că îndeplinirea acestor condiţii se verifică la momentul pronunţării hotărârii şi că, deşi finalitatea ambelor proceduri este aceeaşi din perspectiva efectului translativ de proprietate, conduita părţilor şi pârghiile procesuale conferite instanţelor de judecată sunt diferite şi impun nuanţări în cazul procedurii judiciare generate de formularea unei acţiuni care să conducă la pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
📞 Ai nevoie de ajutor?
Contactează-ne pentru o verificare juridică completă înainte de cumpărare.
