O clauză de denunțare unilaterală (ca excepție convențională de la principiul irevocabilității contractului) trebuie să rezulte în mod expres din convenție, iar un asemenea mecanism este incompatibil cu natura unui contract prin care se transmite un drept real cu executare dintr-o dată, în sensul art. 1270 alin. 2 și art. 1276 alin. 1 C. civ.
Decizia nr. 159 din 23 ianuarie 2025, pronunțată de Secția a II-a civilă a Înaltei Curți de Casație și Justiție.
Concret, părțile din litigiu au încheiat un act juridic prin care reclamanta, în calitate de proprietar al terenului, a dezmembrat dreptul său și a transmis superficialului (în speță, pârâtei) dreptul de folosință asupra terenului și, în mod limitat, posesia și dispoziția, urmând ca superficiarul să obțină dreptul de a edifica o construcție pe terenul altuia (forma secundară a dreptului de superficie). Prin aceeași convenție, s-au stabilit și drepturile și obligațiile părților după edificarea construcției, aferente formei principale a dreptului de superficie (dreptului de a avea o construcție pe terenul proprietatea reclamantei, ce se dobândește treptat, pe măsura edificării construcției).
Superficia s-a constituit pe o durată de 20 de ani, cu posibilitatea reînnoirii succesive, prin act adițional conform clauzei 4 din contract. De asemenea, superficia s-a constituit cu titlu oneros, modalitățile de plată a prestației de către superficiar fiind stipulate în mod diferit, anterior edificării construcției și ulterior datei la care va începe desfășurarea activității de restaurant în incinta construcției [art. 5.2 lit. a) și, respectiv, art. 5.2 lit. b).
Față de scopul contractului, de natura și obiectul acestuia, instanța de apel era chemată să stabilească dacă, prin clauza în discuție (art. 13.1) părțile au intenționat, în adevăr, să permită uneia dintre părți (superficiarului) să denunțe unilateral contractul, în virtutea unui drept protestativ care își are temeiul în acea clauză.
Articolul 1270 alin. (2) C. civ. prevede că revocarea sau modificarea contractelor pe cale unilaterală, adică prin voința uneia dintre părțile contractante, este posibilă “numai prin acordul părților sau din cauze autorizate de lege”.
Fiind o excepție, stabilită convențional, de la principiul irevocabilității contractelor, o astfel de clauză ar trebui să fie expresă, ceea ce nu este cazul, în speță, întrucât ea nu prevede, explicit, dreptul vreuneia dintre părți de a se dezice de contract. Mai mult decât atât, prin convenția în discuție s-a transferat un drept real (dreptul de superficie), ceea ce în pofida confuziei în care s-a aflat instanța de apel, reprezintă un contract cu executare dintr-o dată, astfel că un eventual drept de denunțare unilaterală era incompatibil cu natura contractului.
Avem în vedere, în acest sens, dispozițiile art. 1276 alin. (1) C. civ., potrivit cărora dacă un drept de denunțare este recunoscut uneia dintre părți, acesta poate fi exercitat atât timp cât executarea nu a început. Nu în ultimul rând, fiind un drept potestativ, dreptul de dezicere ar fi trebuit să depindă exclusiv de voința părții; or, în speță, cauza de încetare a convenției depinde de un fapt exterior voinței pârâtei (imposibilitatea obținerii avizelor și autorizațiilor, din motive neimputabile superficiarului).
Prin urmare, așa cum în mod corect a susținut recurenta-reclamantă, prin clauza în dispută, părțile au stipulat un eveniment viitor a cărui realizare duce la desființarea raportului obligațional, în sensul art. 1401 alin. (1) C. civ. De altfel, din conținutul concret al clauzei, referitoare la destinația prestațiilor succesive deja executate, rezultă că părțile au făcut aplicarea prevederilor art. 1407 alin. (2) C. civ.
Prin urmare, se constată întemeiate criticile formulate de recurentă, referitoare la eronata aplicare a normelor de drept material în ce privește calificarea naturii juridice a clauzei cuprinse în art. 13.1 din contractul de superficie.
